ejendomsindex.dk Se platformen
Referenceafstand · FølsomhedFaglig guide · København

Afstand til referenceejendom: hvorfor to km ikke er magi

Afstand til referenceejendom: se hvad radius gør ved datamængden, hvorfor to kilometer er en modelregel og hvornår nærhed bliver misvisende.

Anonymt planscreeningsbord med ejendomsflader og markerede referenceforbindelser til afstand til referenceejendom.
Visualiseringen viser analysemetoden som et anonymt redaktionelt motiv—ikke en virkelig ejendom, et plandokument eller et projektforslag.

Ved én kilometers radius finder modellen 14.075 referencepar; ved to kilometer 46.641; ved tre kilometer 92.381. Afstand til referenceejendom er dermed ikke en neutral indstilling—radius ændrer både datamængde, redundans og den bymæssige relevans.

Snapshot’et fra 2. september 2026 bruger to kilometer som standard for København. Artiklen viser, hvorfor grænsen skal være synlig og følsomhedstestes frem for at blive behandlet som en naturlov.

NøgletalResultat
Par ved 0,5 km4.506
Par ved 1 km14.075
Par ved 2 km · standard46.641
Par ved 3 km92.381

To kilometer er en arbejdsradius

Fysisk model med én kandidatflade og flere referenceflader sorteret efter skala, anvendelse og nærhed.
Referenceforholdet er en modelbaseret sammenligning. Det erstatter ikke kontrol af plan, bygning, økonomi eller jura.

Standardmodellen afviser referencepar over to kilometers luftlinje. Grænsen er ikke hentet fra en lov, en kommunal definition eller en statistisk garanti. Den er et gennemsigtigt produktvalg, der balancerer lokal relevans med et tilstrækkeligt antal sammenligninger i et tæt storbyområde.

En mindre radius øger den geografiske stringens, men kan give meget få matches for industri og andre sjældnere anvendelser. En større radius øger dækningen, men blander lettere forskellige bystrukturer og planhistorikker. Derfor bør radius stå i metoden, vises ved hvert match og testes mod en alternativ grænse, før en vigtig beslutning træffes.

Afstanden til nærmeste planreference for 1.487 københavnske cases med mindst ét match.
To kilometer er maksimal radius i modellen. Den er valgt for en tæt storbykontekst og bør følsomhedstestes i andre geografier.

Afstandens effekt i data

Lag af planbevis omkring kandidat og referencer, adskilt fra et separat markedsspor.
Planreference og handelssammenligning holdes som separate evidensspor.

Med standardens arealbånd på 0,5–2 gange kandidatgrunden findes 4.506 referencepar inden for 500 meter og 14.075 inden for én kilometer. Ved to kilometer stiger tallet til 46.641, og ved tre kilometer til 92.381. Antallet vokser altså langt hurtigere end radius alene antyder, fordi søgearealet vokser og flere tætte planmiljøer kobles sammen.

Samtidig går kandidatdækningen fra 1.177 cases ved 500 meter til 1.413 ved én kilometer, 1.487 ved to og 1.502 ved tre. De sidste ekstra kilometer giver relativt få nye kandidater, men mange flere par. Det er et tegn på, at en større radius især øger redundansen. For reviewkvalitet kan top-tre nære, forskelligartede referencer derfor være mere nyttige end en lang liste.

Vælg radius efter informationsgevinst

Mellem en og to kilometer vokser parantallet med 32.566, mens kandidatdækningen kun vokser fra 1.413 til 1.487. Modellen får altså mange flere kombinationer, men blot 74 ekstra kandidater med mindst ét match. Det er et tydeligt tegn på stigende redundans.

Mellem to og tre kilometer kommer yderligere 45.740 par, men kun 15 ekstra kandidater dækkes. For en byomfattende screening kan det være dyrere at gennemgå end det er oplysende. For en sjælden anvendelse kan de ekstra kilometer derimod være nødvendige.

En praktisk regel er at starte på én kilometer, notere cases uden tilstrækkelige referencer og kun udvide for dem. Gem begge resultater, så beslutningen viser, hvilke matches der blev tilføjet af den større radius.

Afstand måler ikke kvarter eller tilgængelighed

Luftlinjen ignorerer havn, jernbane, vejnet, kommunegrænser og lokale udviklingshistorier. En alternativ rejsetidsafstand ville måle noget andet, men heller ikke automatisk være det rigtige mål for planmæssig sammenlignelighed.

Radius bør derfor kombineres med grundarealets følsomhed og naboanalysens barrierer. Når geografien udvides til andre kommuner, skal to kilometer genkalibreres mod den lokale tæthed.

Privatliv og publiceringsgrænse

Følsomhedstesten publicerer kun antal og dækning ved hver radius; individuelle koordinater og referencepar udelades.

Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor bruger modellen to kilometer?

Det er en synlig arbejdsgrænse, som balancerer lokal relevans og dækning i København. Den er ikke en juridisk eller statistisk naturlov.

Hvor mange referencepar findes inden for én kilometer?

14.075 par passerer samme anvendelse og arealbåndet 0,5–2 gange inden for én kilometer.

Bliver flere referencer altid bedre?

Nej. En større radius kan tilføje redundans og bymæssigt mindre relevante eksempler. Kvalitet og forskellighed skal vurderes manuelt.

Må radius bruges uden for København?

Kun efter ny kalibrering. Tæthed, kommunegrænser og bystruktur er anderledes, så to kilometer kan være for kort eller for langt.

Metode og kilder

Alle radiusforsøg bruger samme anvendelsesgruppe og standardarealbåndet 0,5–2. Kun maksimal luftlinjeafstand ændres mellem 0,5, 1, 2 og 3 kilometer.