Erhvervsejendom på Vesterbro møder en tæt plan- og bygningskontekst. Produktets postnummerudsnit 1500–1799 indeholder 136 ejendomme og 499 aktive BBR-bygninger. 91 passerer præcedensfilteret, 60 momentumfilteret, 32 konverteringsfilteret og 20 kapacitetsfilteret.
Det vigtigste datafund er forskellen mellem de fire køer. Vesterbro har mange nære sammenligningssignaler, men relativt få cases med stort beregnet headroom. En relevant lokal tese er derfor “hvad kan dokumenteres gennem plan- og bygningshistorik?” før “hvor meget kan tilføjes?”.
Vesterbro målt med fælles tærskler
| Produktmål | Resultat | Hvad det ikke beviser |
|---|---|---|
| Screenede ejendomme | 136 | Hele den officielle bydel |
| Median opførelsesår | 1944 | Teknisk tilstand |
| Kontor, handel og lager | 64 · 47,1 % | Aktuel udlejning eller tomgang |
| Plan A/B | 70 · 51,5 % | Projektgodkendelse |
| Præcedensfilter | 91 · 66,9 % | Samme rettigheder på naboejendommen |
| Konverteringsfilter | 32 · 23,5 % | Fysisk egnethed til ny brug |
91 præcedenssignaler kræver 91 sammenligninger
Præcedensscoren ser efter nyere, vedtagne boligkompatible planbeviser inden for to kilometer, i samme brede anvendelsesgruppe og med en grundstørrelse mellem halvdelen og det dobbelte. Det er en effektiv måde at finde dokumenter, som kan være relevante at læse.
Det er ikke en automatisk analogi. Kommuneplan 2024 udpeger blandt andet Kødbyerne og Hovedbanegårdens centralværksted som værdifulde kulturmiljøer. Lokalplan, bevaring, støj, eksisterende erhverv og den konkrete bygningskrop kan gøre to geografisk nære cases fundamentalt forskellige.
Kapacitetsfilteret er den smalleste kø
20 af de 136 ejendomme består standardfilteret: mindst 1.000 m² og 25 procent beregnet potentiale, positivt headroom og mindst 55 procent datakonfidens. I alt har 31 ejendomme et positivt headroom, summeret til 139.900 m².
Summen er ikke en lokal byggeretsreserve. Den kan være påvirket af valgt planinput, etageareal, ejendomsafgrænsning og overlap. Hvert positivt resultat bør kontrolleres mod planens anvendelse, byggefelt, højde, friareal, adgang, miljø og den eksisterende bebyggelse.
Konvertering skal ned på bygningsniveau
32 ejendomme passerer konverteringsfilteret. Medianen for vægtet opførelsesår i hele området er 1944, og den registrerede erhvervsandel er 100 procent i median. Begge forhold påvirker modelprofilen.
En konverteringscase kræver godkendte planer, snit og facader; kontrol af dagslys, brand, konstruktion, adgang, installationer og bevaring; samt en myndighedsvej for ændret anvendelse. Produktet indeholder ikke disse verificerede fysiske forhold. Det kan prioritere tegningskøen, ikke afslutte den.
Datokontrol og BBR-kvalitet
65 ejendomme har et valgt planinput med metadata opdateret inden for 12 måneder. Det er ikke det samme som 65 nye lokalplaner. Datoen kan være en teknisk registreringsopdatering og skal følges tilbage til planstatus, dokument og eventuel vedtagelsesdato.
84 ejendomme har mindst ét BBR-kvalitetsflag. Et flag kan skyldes en sammensat bygningsmasse eller et registerforhold, der bør kontrolleres. Det er ikke i sig selv en negativ ejendomsvurdering.
Sammenlign med København K for en endnu stærkere konverteringsprofil og med Sydhavn for en højere momentumandel. Den generelle planmetode findes i lokalplan København.
Et lokalt reviewdesign
Udtag ikke kun de højeste præcedensscores. Vælg tre grupper: ti cases over præcedenstærsklen, fem kapacitetscases uden præcedenshit og fem lavscorecases med samme størrelses- og brugsprofil. Lad en reviewer vurdere planlighed, bygningslighed og lokal kontekst hver for sig.
Registrér mindst: relevant plandokument, faktisk afstand, grundstørrelsesforhold, dominerende brug, bevaringsforhold, bygningsform, accepteret analogi og afvisningsårsag. Hvis de høje scores ikke giver mere brugbare sammenligninger end kontrolgruppen, skal kriterier eller vægtning ændres.
Vesterbros median for registreret grundareal er 4.294 m², mens medianen for eksisterende etageareal er 8.417 m². Det understreger områdets tætte profil, men medianer beskriver ikke den enkelte case. Brug dem til at matche kontrolgruppen—ikke til at udfylde manglende ejendomsdata.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor stort er Vesterbro-udsnittet?
136 ejendomme med 499 aktive BBR-bygninger indgår via primæradresser i postnummer 1500–1799.
Hvad er det stærkeste signal på Vesterbro?
Præcedensfilteret fanger 91 ejendomme eller 66,9 procent, men nærhed til sammenlignelige planbeviser er ikke en rettighed.
Hvor mange passerer kapacitetsfilteret?
20 ejendomme eller 14,7 procent passerer produktets standardfilter for beregnet kapacitet.
Er Kødbyen og hele Vesterbro dækket præcist?
Nej. Analysen bruger postnummer 1500–1799 på primæradressen og er ikke en officiel kvarter- eller bydelsafgrænsning.
Metode og kilder
Snapshot pr. 2. september 2026. Udsnittet følger primæradressens postnummer. Tal er aggregater uden konkrete adresser, ejernavne, CVR-numre eller kontaktoplysninger.